Nettoyage de fin de bail : récupérez votre dépôt de garantie sans mauvaise surprise

Quitter un logement, c'est des cartons, des démarches et une dernière étape qu'on repousse souvent : le ménage de sortie. C'est pourtant celle qui pèse directement sur votre porte-monnaie, puisque le dépôt de garantie (souvent un mois de loyer) peut être réduit si le logement n'est pas rendu dans un état conforme.

Ce guide vous explique ce que dit la loi, ce qui est réellement contrôlé le jour de l'état des lieux, comment vous organiser, et quoi faire si le propriétaire conteste. Vous pouvez tout faire vous-même en suivant la check-list, ou nous confier le nettoyage.

1. Ce que dit la loi sur le dépôt de garantie

Pour une location vide, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges (deux mois pour un meublé). À votre départ, le propriétaire dispose d'un délai pour le restituer :

• Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
• Deux mois si des différences sont constatées.
• Un retard de restitution donne droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

2. Avant le départ : préavis, clés et démarches

Le nettoyage s'inscrit dans un ensemble de démarches. Mieux vaut les anticiper pour ne rien oublier le jour de la remise des clés.

• Préavis : en location vide, il est en principe de trois mois, réduit à un mois dans certains cas (zone tendue, mutation, perte d'emploi, etc.) et d'un mois en location meublée. Il se donne par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
• Loyer et charges : ils sont dus jusqu'à la remise effective des clés, pas seulement jusqu'à l'état des lieux.
• Clés : toutes les clés doivent être rendues : logement, boîte aux lettres, cave, badge, télécommande de garage.
• Contrats : résiliez ou transférez l'électricité, le gaz, l'eau et internet, en relevant les compteurs.
• Assurance habitation : gardez-la jusqu'à la remise des clés.
• Adresse de réexpédition : communiquez-la au propriétaire pour la restitution du dépôt.

3. Usure normale ou dégradation ?

C'est la question qui décide de presque tous les litiges. Le locataire doit rendre le logement en bon état d'entretien. Il ne doit pas en revanche payer le vieillissement normal des matériaux.

La bonne nouvelle : la deuxième colonne est celle que le nettoyage règle. Un logement impeccable fait disparaître la plupart des motifs de retenue.

4. La check-list pièce par pièce

Cuisine

• Four : parois, vitre, grilles et plaque du fond, sans graisse carbonisée.
• Plaques de cuisson, hotte et filtres (souvent oubliés, souvent gras).
• Réfrigérateur et congélateur vidés, dégivrés, séchés, porte laissée entrouverte.
• Placards et tiroirs vidés, essuyés à l'intérieur, y compris les coins.
• Évier, siphon, robinet détartrés, faïence et joints nets.

Salle de bain et WC

• Calcaire sur la robinetterie, la douche, la paroi, le pommeau.
• Joints noircis : à traiter avant le jour J, ils sautent aux yeux.
• Bonde dégagée, lavabo et baignoire sans résidus.
• Cuvette, abattant, arrière de la cuvette et sol autour.
• Miroir, meubles, aération (grille de VMC) dépoussiérée.

Séjour, chambres et couloirs

• Sols aspirés puis lavés, plinthes et bas de portes essuyés.
• Interrupteurs, prises, poignées : traces de doigts à retirer.
• Radiateurs dépoussiérés, y compris derrière et entre les lamelles.
• Placards intégrés et dressings vidés et essuyés.
• Murs : traces et marques de meubles à nettoyer sans abîmer la peinture.

Vitres, volets et extérieurs

• Vitres intérieur et extérieur, encadrements, rails et rebords de fenêtre.
• Volets ou stores nettoyés, balcon ou terrasse balayé et lavé.
• Cave, garage ou parking vidés et balayés, sans objets abandonnés.

5. Les erreurs qui coûtent cher

• Nettoyer trop tôt : le logement se salit de nouveau avec les allers-retours de cartons. Lavez les sols en dernier.
• Oublier les endroits qu'on ne regarde pas : dessus des placards, derrière la hotte, rails de fenêtres, grilles d'aération.
• Utiliser un produit trop agressif : un abrasif sur un plan de travail ou une plaque peut créer une dégradation que vous devrez payer.
• Laisser des affaires dans la cave, le balcon ou les placards.
• Ne pas relire l'état des lieux d'entrée : il sert de référence et protège votre dépôt.
• Signer sans relire l'état des lieux de sortie.

6. Cas particuliers : meublé, colocation, logement très encrassé

• Location meublée : l'inventaire du mobilier et de l'équipement s'ajoute à l'état des lieux. Électroménager, vaisselle et literie sont contrôlés.
• Colocation : selon le bail, les colocataires peuvent être solidaires du dépôt de garantie. Mettez-vous d'accord avant l'état des lieux sur qui nettoie quoi.
• Logement fumeur, animaux, longue durée d'occupation : odeurs, taches et encrassement demandent un nettoyage approfondi, souvent plus long. Il se chiffre sur devis après description ou visite.
• Logement vide depuis longtemps : poussière accumulée, vitres ternies : prévoir un passage complet.

Pour ces situations, décrivez-nous l'état réel du logement, avec des photos si possible : le devis sera plus juste.

7. Votre planning avant les clés

8. Le jour de l'état des lieux

• Soyez présent et disponible : un état des lieux se fait pièce par pièce, de façon contradictoire.
• Prenez des photos datées de chaque pièce, avant la remise des clés.
• Comparez chaque remarque avec l'état des lieux d'entrée.
• Faites noter vos désaccords sur le document avant de signer.
• Faites relever les compteurs (eau, électricité, gaz) en même temps.

9. En cas de désaccord

1. Dialoguez d'abord.Demandez les justificatifs de chaque retenue (devis, factures).
2. Envoyez une mise en demeure.Par lettre recommandée, en rappelant les délais légaux de restitution.
3. Saisissez la commission de conciliation.La commission départementale de conciliation est gratuite.
4. En dernier recours, la justice.Le tribunal judiciaire peut être saisi pour obtenir la restitution du dépôt.

10. Vous êtes propriétaire ou agence ?

Le guide s'adresse d'abord aux locataires, mais les bonnes pratiques sont les mêmes pour les bailleurs :

• État des lieux d'entrée précis, pièce par pièce, avec photos datées et signé par les deux parties.
• Grille de vétusté : si elle est annexée au bail, elle sert de référence pour répartir les coûts entre usure normale et dégradation.
• Justificatifs : les retenues doivent s'appuyer sur des devis ou des factures, pas sur un forfait.
• Délais : respectez le délai de restitution pour éviter la majoration de 10 %.
• Remise en état entre deux locataires : un nettoyage professionnel avant la relocation donne une meilleure première impression et un meilleur état des lieux d'entrée.

11. Spécificités en Alsace et près de la frontière

La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation s'applique en Alsace comme dans le reste de la France : les délais et les règles du dépôt de garantie sont les mêmes à Mulhouse, Colmar ou Saint-Louis. Ce sont plutôt les logements et les situations locales qui changent la façon de se préparer.

Maisons alsaciennes et logements anciens

• Poêle, cheminée, chaudière : l'entretien courant, dont le ramonage, est à la charge du locataire. Conservez le certificat, il est souvent demandé à la sortie.
• Caves, greniers, dépendances : à vider et balayer comme le reste du logement. Ce sont les zones où l'on oublie le plus d'objets.
• Fenêtres à rails, volets battants, boiseries : plus de recoins à nettoyer que dans un logement récent.
• Humidité et condensation : avec des hivers froids, les moisissures sur les murs et les joints sont fréquentes dans les logements mal aérés. Traitez-les avant l'état des lieux et aérez les jours précédents.

Frontaliers et départs rapides

Près de Bâle (Saint-Louis, Huningue, Village-Neuf…), beaucoup de locataires travaillent en Suisse et déménagent avec un calendrier serré : fin de contrat, nouveau poste, retour au pays. Dans ce cas, le plus pratique est de planifier le nettoyage à la date de l'état des lieux dès que vous la connaissez, plutôt que de le caser entre deux cartons.

Où intervenons-nous ?

NÉÖ Propreté intervient dans le Haut-Rhin, notamment à Mulhouse, Colmar, Saint-Louis, Huningue, Altkirch, Thann, Guebwiller, Cernay, Rixheim, Illzach et dans les communes voisines. Si votre ville n'est pas citée, demandez-nous : nous vous répondons rapidement.

12. Le faire soi-même ou faire appel à un professionnel ?

Le faire soi-même est tout à fait possible si le logement est petit, si vous avez du temps et si vous êtes méthodique. Le risque est de passer à côté de zones techniques : joints, four, calcaire incrusté, vitres difficiles d'accès.

Un professionnel apporte le matériel, les produits adaptés et l'habitude de ce que les agences contrôlent. Vous gagnez du temps au moment où vous en manquez le plus, et vous arrivez à l'état des lieux sans stress.

13. Combien coûte un nettoyage de fin de bail ?

NÉÖ Propreté publie sur son site des tarifs de départ à partir de 280 € pour un appartement et de 380 € pour une maison. Le prix final dépend de :

• La surface et le nombre de pièces.
• L'état du logement : encrassement normal ou logement très sale.
• Les annexes : cave, garage, balcon, terrasse, vitres difficiles d'accès.
• La date : en fin de mois ou en été, la demande est plus forte.

Le devis est gratuit et précise ce qui est inclus. À comparer au montant de votre dépôt de garantie : un logement propre protège souvent l'équivalent d'un mois de loyer.

14. Textes de référence

Les règles évoquées s'appuient notamment sur la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs (notamment l'article 22 pour le dépôt de garantie et l'article 3-2 pour l'état des lieux) et sur le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives. Vous pouvez aussi consulter service-public.fr. Informations générales à jour en octobre 2026, non substituables à un conseil juridique : vérifiez les textes en vigueur pour votre situation.

Comment ça se passe avec NÉÖ Propreté

1. Vous nous décrivez le logement.Surface, nombre de pièces, état actuel, date de l'état des lieux. Vous recevez une estimation avant toute intervention.
2. Nous intervenons avant l'état des lieux.Logement vide, idéalement la veille ou le matin même.
3. Un contrôle final.Nous repassons sur la check-list ci-dessus avant la remise des clés.

Questions fréquentes

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